引言：年，碧桂园进驻梅州，为梅州房地产市场带来一场较大的变革，在开发模式、营销策略等方面均有明显变化。目前，梅州区域房地产市场呈现稳定发展的态势。而作为五线城市的五华县，房地产市场仍处于启蒙阶段，本文通过分析五华县房地产现状的基础上，针对存在的问题提出相关建议，并对五华县房地产未来发展趋势做出预判。
一、五华城市发展规划
（一）五华房地产市场情况
五华县位于广东省东北部，韩江上游。它是粤东丘陵地带的一部分，地处北纬23°55′～24°12′，东经°18′～°02′,东起郭田照月岭，西止长布鸡心石，南起登畬龙狮殿，北至新桥洋塘尾。东南与丰顺、揭西、陆丰、交界，西南与河源、紫金接壤，西北与龙川相连，东北与兴宁毗邻。东西相距71.59公里，南北长为87.99公里。全县地形成为菱形，总面积达.06平方公里，占广东省面积的1.47%。现辖水寨、河东、转水、华城、岐岭、潭下、长布、郭田、周江、横陂、双华、安流、棉洋、梅林、华阳、龙村16个镇，个村民委员会和34个居民委员会，目前五华县总户数为户，总人口人，常住人口人，其中水寨县城（含大坝、河东）常住人口约20万人。（注：数据源于《五华年鉴》）
2、五华近年来土地交易情况
注：信息来源于五华国土局
从近年来五华水寨县城土地成交来看，不管是商住用地还是工业用地，出让的面积及成交均价逐年增加，成交用地基本集中在工业园区，年新增一块奥园用地及碧桂园二期用地，可以预计，伴随着五华城市的发展、外来开发商的进入，未来五华房地产将进入一个稳步发展的时期，但后续市场需注重开发模式、产品打造等，切忌沿传统模式开发。
（二）五华城市发展规划
1、县城提容扩质，城市向南发展
年，政府规划，实现“两新两特两重点”，推动全县新型工业化、城镇化和构建“工业新城、长乐之乡”发展描绘宏伟蓝图，五华县“产城联动”发展规划（—年）规划范围以五华河和琴江河为中轴线，西起转水镇矮车村、横陂镇双联村一线，东至河东镇裕村到蕉洲河一线，南至横陂镇石下村、江南村一带，北至平湖村、中洞村一带，规划面积.45平方公里，其中规划核心区范围以县城总体规划范围为主，总面积约70平方公里。
2、推进城镇化建设，优化功能布局
按照“重点向南、优化河东、适度向北、向西融调”的县城空间发展定位，拉开框架，扩大范围，实现向南以碧桂园、谷城健康城推动周边地区开发建设，向东以琴江东岸、向北以长乐大桥、向西融合城市和工业区的县城建设心刻格局，逐步建成50万人口的中等城市，力争到年县城城镇化率达到75%以上，规划区范围扩大到60平方公里。
二、五华房地产发展特征及现状分析
（一）县域市场房地产发展特征
1、县域市场房地产发展阶段
县域市场房地产发展存在价格缓慢增长、客户购买力弱、产品结构单一等特征，结合县域市场的多年操盘经验，市场房地产的发展可分析以下几个阶段：
1）第一阶段：房价在-元/㎡，以步梯房、单体楼为主，小区无绿化，物管简单落后；
2）第二阶段：房价上涨至-元/㎡，本土开发商，粗放型开发，产品单一，结构传统；
3）第三阶段：品牌开发商进驻，房价上涨至-元/㎡左右，以大规模开发为主，注重居住品质，小区绿化面积大，园林景观好，社区配套齐全，品牌物业专业管理；如年碧桂园进驻五华，带动工业园片区楼盘发展，提高该区域房价；
4）第四阶段：房价上涨至元/㎡以上，规模开发，更注重品质感，赋予文化概念，市场处于饱和状态。
——目前，五华房地产市场处于第二阶段到第三阶段的过渡期，品牌开发商进驻，综合体规模开发，价格逐步进入第三阶段。结合五华政府对县城城市规划，打造工业新城，城镇化加速，故未来五华房地产市场仍具有较大的发展潜力。
（二）五华房地产市场现状分析
1、五华房地产市场供应量分析（数据截止于年5月）
以上数据为长期监测五华市场所得
ü截止到年5月，五华目前在售楼盘总存量约套，主力户型为3房、4房，有少量2房及5房产品，整体市场均价在-元/㎡。
ü目前五华市场产品面积偏大，基本为㎡以上3房及㎡以上4房为主，且户型结构传统单一；
ü年，新增供应量约有套，五华整体市场供求量比率约1.49，供求量仍相对均衡，未来高层住宅仍较好。
2、五华房地产市场存在问题
1）人口基数大但客户购买力薄弱
五华县常住人口约有万人，其中县城常住人口约20万人，人口基数较大，但五华县作为广东省贫困县之一，贫富差距较大，呈现哑铃结构，即：中层阶级的客户群体较少，在房地产总需求中，购买力较强的客户群体集中在政府公务员、事业单位（教师、银行、医生等泛公务员群体）、私营业主，近年来，外出打工返乡购房比重逐年增加。
2）粗放开发产品品质不够
目前五华房地产以本地开发商开发为主，在低投入成本的情况下，小区规划布局不注重品质感及绿化，除鸿云花园外，
3）面积偏大产品单一
五华县家庭结构人口较多，故前期开发产品以大4房为主，面积区间偏大，同时在产品结构设计方面，基本无创新，缺乏个性产品及高端项目。年1月入市的金岸华府项目，在合理利用江景资源，采用江景最大化设计，同时在产品设计上，通过入户花园及超大景观阳台赠送一半面积为亮点，在首批入市受到市场的青睐，但其在户型灵动性设计方面仍欠缺。
4）营销观念薄弱服务意识差
五华市场开发商基本为五华本地的“土豪”开发商，以口碑传播为主，在营销方面保守，不注重营销推广，局限于小城市的营销理念，不注重售楼处及小区的包装宣传，缺乏档次感及氛围。同时，售楼处业务员不专业，形象及服务意识较差。
5）二手中介市场未启动
目前五华房地产市场上仅有一家中介公司，处于刚起步阶段，且以老小区转让为主，二手中介作为楼市交易的加速器，暂时未起到作用。
三、五华房地产未来发展趋势及建议
1）开发区域——城市向南发展江景楼盘开发
五华县政府对县城规划，打造“工业新城”，近年来，工业园区土地成交量增加，未来五华县城城市围绕琴江新区发展，城市向南，工业园片区房地产将快速发展，如同早年的梅县新县城片区、兴宁的南部新城。新区发展面临人流不够、配套不全等问题，项目开发及操盘需注重与政府联动，推动政府尽快配套落实；另一方面，政府规划打造“两江四岸”，沿着琴江河、五华河开发，规划布局需注重江景利用率最大化，规划打造城市高端楼盘，注重品质感。
2）产品升级——面积区间两极分化户型结构可改性更强
主流产品面积区间缩小，主要基于以下三方面原因：首先五华市场房价持续上涨，而五华市场仍以刚需客户为主，总房价成为购房者考虑的首要因素；其次，当地客户居住习惯变化，从以前主球住多大到现在追求住得如何转变，对居住环境的北京哪里治疗白癜风不用开又便宜哪家医院看白癜风便宜